Hai trong số các thước đo quan trọng nhất trong đầu tư CRE là tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu. Tỷ lệ trần được áp dụng cho thu nhập hoạt động ròng của một năm, trong khi tỷ lệ chiết khấu được áp dụng cho một loạt NOI hàng năm hoặc dòng tiền ròng. Trong khi hầu hết các nhà đầu tư bất động sản dày dạn sử dụng tỷ lệ trần cho mục đích định giá, nhiều người không kết hợp tỷ lệ chiết khấu trong phân tích giao dịch của họ Show Tỷ lệ vốn hóa được xác định theo hai phương pháp; . Công thức là lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro trừ đi tốc độ tăng trưởng. Lãi suất phi rủi ro thường là U. S. Chứng khoán kho bạc, điển hình là T-Note 10 năm, hiện có giá khoảng 2. 0%. Phí bảo hiểm rủi ro CRE dành cho 15 rủi ro cố hữu trong CRE đã được thảo luận trong số VOM tháng trước. Phần bù rủi ro thường nằm trong khoảng từ 3. 0% và 10. 0% và đối với phân tích này, chúng tôi sẽ sử dụng 7. 0%. Tốc độ tăng trưởng là tốc độ tăng trưởng thu nhập của bất động sản và với thị trường CRE nhộn nhịp, ước tính khoảng 3. 0%. Do đó, tỷ lệ giới hạn công thức sẽ được tính ngày hôm nay như sau; . 0% + 7. 0% – 3. 0% = 6. 0%. Đây là tỷ lệ trần trung bình và sẽ cần được điều chỉnh cho loại tài sản và vị trí Thời gian hoàn vốn chiết khấu là một thủ tục ngân sách vốn được sử dụng để xác định khả năng sinh lời của một dự án. Thời gian hoàn vốn chiết khấu cho biết số năm cần thiết để hòa vốn kể từ khi thực hiện chi tiêu ban đầu, bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai và ghi nhận giá trị thời gian của tiền. Số liệu được sử dụng để đánh giá tính khả thi và lợi nhuận của một dự án nhất định Công thức thời gian hoàn vốn đơn giản hơn, chỉ đơn giản là chia tổng chi phí tiền mặt cho dự án cho dòng tiền trung bình hàng năm, không cung cấp câu trả lời chính xác cho câu hỏi có nên thực hiện dự án hay không vì nó chỉ giả định một dự án. Chìa khóa rút ra
1. 22 Thời kỳ hoàn vốn chiết khấuHiểu Thời gian hoàn vốn có chiết khấuKhi quyết định bắt tay vào bất kỳ dự án nào, một công ty hoặc nhà đầu tư muốn biết khi nào khoản đầu tư của họ sẽ được đền đáp, nghĩa là khi nào dòng tiền tạo ra từ dự án sẽ trang trải chi phí của dự án Điều này đặc biệt hữu ích vì các công ty và nhà đầu tư thường phải lựa chọn giữa nhiều dự án hoặc khoản đầu tư, do đó, việc có thể xác định khi nào một số dự án nhất định sẽ hoàn vốn so với các dự án khác giúp đưa ra quyết định dễ dàng hơn Phương pháp cơ bản của thời gian hoàn vốn có chiết khấu là lấy dòng tiền ước tính trong tương lai của một dự án và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Điều này được so sánh với chi phí ban đầu của vốn đầu tư Khoảng thời gian mà một dự án hoặc khoản đầu tư cần để giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai bằng với chi phí ban đầu cung cấp dấu hiệu cho thấy khi nào dự án hoặc khoản đầu tư sẽ hòa vốn. Điểm sau đó là khi dòng tiền sẽ cao hơn chi phí ban đầu Thời gian hoàn vốn chiết khấu càng ngắn có nghĩa là dự án hoặc khoản đầu tư sẽ tạo ra dòng tiền để trang trải chi phí ban đầu càng sớm. Một nguyên tắc chung cần cân nhắc khi sử dụng thời gian hoàn vốn có chiết khấu là chấp nhận các dự án có thời gian hoàn vốn ngắn hơn khung thời gian mục tiêu Một công ty có thể so sánh ngày hòa vốn cần thiết của một dự án với điểm mà tại đó dự án sẽ hòa vốn theo dòng tiền chiết khấu được sử dụng trong phân tích thời gian hoàn vốn chiết khấu, để chấp thuận hoặc từ chối dự án. Tính thời gian hoàn vốn có chiết khấuĐể bắt đầu, dòng tiền định kỳ của dự án phải được ước tính và hiển thị theo từng giai đoạn trong bảng hoặc bảng tính. Những dòng tiền này sau đó được giảm theo hệ số giá trị hiện tại của chúng để phản ánh quá trình chiết khấu. Điều này có thể được thực hiện bằng cách sử dụng hàm giá trị hiện tại và bảng trong chương trình bảng tính Tiếp theo, giả sử dự án bắt đầu với một dòng tiền ra lớn, hoặc khoản đầu tư để bắt đầu dự án, thì dòng tiền chiết khấu trong tương lai được tính vào dòng tiền đầu tư ban đầu. Quy trình thời gian hoàn vốn chiết khấu được áp dụng cho dòng tiền vào của mỗi giai đoạn bổ sung để tìm điểm mà tại đó dòng tiền vào bằng với dòng tiền ra. Tại thời điểm này, chi phí ban đầu của dự án đã được thanh toán, với thời gian hoàn vốn giảm xuống bằng không Thời gian hoàn vốn so với. Thời kỳ hoàn vốn chiết khấuThời gian hoàn vốn là khoảng thời gian để một dự án hòa vốn khi thu tiền bằng đồng đô la danh nghĩa. Ngoài ra, thời gian hoàn vốn chiết khấu phản ánh lượng thời gian cần thiết để hòa vốn trong một dự án, không chỉ dựa trên những dòng tiền nào xảy ra mà còn khi chúng xảy ra và tỷ lệ hoàn vốn phổ biến trên thị trường Hai phép tính này, mặc dù tương tự nhau, nhưng có thể không trả về cùng một kết quả do chiết khấu dòng tiền. Ví dụ: các dự án có dòng tiền cao hơn vào cuối vòng đời dự án sẽ được chiết khấu nhiều hơn do lãi kép. Vì lý do này, thời gian hoàn vốn có thể trả về một con số dương, trong khi thời gian hoàn vốn chiết khấu trả về một con số âm Ví dụ về Thời gian hoàn vốn có chiết khấuGiả sử rằng Công ty A có một dự án yêu cầu chi tiền mặt ban đầu là 3.000 đô la. Dự án dự kiến sẽ thu về 1.000 đô la mỗi kỳ trong 5 kỳ tiếp theo và tỷ lệ chiết khấu phù hợp là 4%. Việc tính toán thời gian hoàn vốn chiết khấu bắt đầu với khoản chi tiền mặt -$3.000 trong giai đoạn bắt đầu. Giai đoạn đầu tiên sẽ có dòng tiền vào +$1.000 Sử dụng phép tính chiết khấu giá trị hiện tại, con số này là $1.000/1. 04 = $961. 54. Như vậy, sau giai đoạn đầu tiên, dự án vẫn yêu cầu $3,000 - $961. 54 = $2,038. 46 hòa vốn. Sau khi chiết khấu các dòng tiền $1.000 / (1. 04)2 = $924. 56 trong giai đoạn hai và $1.000/(1. 04)3 = $889. 00 trong giai đoạn thứ ba, số dư ròng của dự án là $3.000 - ($961. 54 +$924. 56 + $889. 00) = $224. 90 Do đó, sau khi nhận được khoản thanh toán thứ tư, khoản thanh toán này được chiết khấu xuống còn 854 đô la. 80, dự án sẽ có số dư dương là $629. 90. Do đó, thời gian hoàn vốn có chiết khấu đôi khi nằm trong khoảng thời gian thứ tư |
