Cho thuê mặt bằng giá bao nhiêu thì được năm 2024

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý II, mặt bằng bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức 1,5 triệu m2 sàn, gần như không đổi so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất khai thác vẫn duy trì ổn định ở mức khá cao, 91%.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm chủ yếu ở khu vực ngoại thành, diện tích nhỏ. Trong khi đó, một số mặt bằng bán lẻ dưới 10.000 m2, nằm ngoài khu vực trung tâm, không thu hút được nhiều khách thuê nên đã phải chuyển thành văn phòng cho thuê. Do đó tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thành phố vẫn ở định.

Trong quý II, công suất mặt bằng bán lẻ, hay diện tích đang được khai thác, duy trì ở mức 91%, giữ nguyên so với quý trước. Bất chấp xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, thì mặt bằng bán lẻ vẫn đạt tỷ lệ khai thác khá cao (91%). Tuy nhiên, có sự khác biệt rất lớn về loại hình mặt bằng bán lẻ.

Nếu những mặt bằng bán lẻ hiện đại giá cho thuê tăng trung bình 3% mỗi năm cho thấy nhu cầu lớn, trong khi đó mặt bằng trống tại khu vực trung tâm ngày càng tăng lên và giá thuê cũng liên tục giảm bình quân tới 8%/năm trong vòng 5 năm qua.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh hiện bình quân ở mức 54 USD/m2, cao nhất là tại các trung tâm bách hóa, lên tới 91 USD/tháng và cũng là phân khúc có tỷ lệ lấp đầy cao nhất tới 97%. Công suất và giá thuê ổn định, theo các chuyên gia, phản ánh nhu cầu rất tốt của thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn khá khiêm tốn.

6 tháng cuối năm, mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh sẽ được bổ sung thêm 66.000 m2 từ 3 dự án ngoài khu vực trung tâm được đưa vào hoạt động. Trong vòng 3 năm, sẽ có thêm 201.000 m2 bán lẻ được gia nhập thêm vào thị trường, đa số nằm ở khu vực ngoài trung tâm, khu dân cư mới. Nguồn cung này được đánh giá vẫn chỉ ở mức trung bình.

Thông báo cho thuê tòa nhà tại đường Hai Bà Trưng (quận 1) sau khi một doanh nghiệp trả mặt bằng - Ảnh: NGỌC HIỂN

Không ít doanh nghiệp đã dồn chi phí thuê mặt bằng để đẩy mạnh kinh doanh online, tìm đến mô hình chia sẻ mặt bằng hoặc chuyển sang tìm kiếm những mặt bằng nhỏ với giá thuê vừa tầm hơn để tối ưu chi phí.

Có nhiều cách cắt giảm chi phí, như vào khu chung để giảm chi phí từ bảo vệ tới thuê nhà. Tất cả đều nỗ lực vượt qua thời khó.

Tháo chạy vì chi phí cao

Nhiều khách quen đang thấy chưng hửng khi quán cà phê Mellower đối diện Nhà thờ Đức Bà (đường Đồng Khởi, quận 1) đóng cửa, tháo hết biển hiệu. Hệ thống cà phê nước ngoài này thông báo đóng cửa, trả mặt bằng chỉ trong một ngày.

Ông Nguyễn Hoàng Minh Luân (nhân viên tại Mellower) cho biết dù quán đông khách song chi phí mặt bằng quá lớn, khoảng 800 triệu đồng/tháng, chưa kể đến các chi phí khác khiến doanh thu không bù nổi.

Dù hệ thống này có dự định mở rộng kinh doanh ở Việt Nam, song một năm trước, chi nhánh của doanh nghiệp này tại Tòa nhà Đức (quận 1) cũng phải đóng cửa và đến nay đã đóng cửa chi nhánh cuối cùng.

Tương tự, bà N. (giám đốc một thương hiệu thời trang) cho biết công ty này vừa trả một mặt bằng tại đường Lý Tự Trọng (quận 1) khi hết hợp đồng 5 năm.

Giá thuê mặt bằng là 4.500 USD/tháng với mức tăng 10% mỗi năm nên giá thuê luôn trên 100 triệu đồng/tháng. Chủ nhà lại muốn tăng giá cho thuê lên 5.500 USD/tháng, nên doanh nghiệp quyết định trả.

"Lúc trả mặt bằng tôi thấy nhẹ nhõm vì lấy được khoản tiền cọc hơn 400 triệu đồng, còn trả trước thời hạn thì chấp nhận mất", bà N. nói.

Theo bà N., ban đầu các tầng trên có các dịch vụ spa chia sẻ tiền thuê, song sau dịch, ngành này điêu đứng, người thuê đóng cửa nên bà phải gánh toàn bộ chi phí này trong khi hiện 80% doanh thu lại đến từ mua sắm online.

Trong khi đó, ông Trần Văn Trường, tổng giám đốc Công ty TNHH thương mại quốc tế hải sản Hoàng Gia, cho hay chuỗi này cũng đành trả một mặt bằng trên đường Phan Văn Trị (quận Gò Vấp) vì giá thuê đến 150 triệu đồng/tháng.

Theo ông Trường, những mặt bằng giá thuê cao, không tự nuôi được, doanh nghiệp dứt khoát trả lại.

Gắng giảm chi phí để vượt khó

Ông Trường cho hay hiện nay lượng người mua online tại hệ thống này đã tăng lên, khoảng 30%.

"Thay vì bỏ số tiền lớn để thuê mặt bằng, tôi chuyển vào kinh doanh trong siêu thị lớn vì đã có sẵn lượng khách hàng, không tốn thu ngân, bảo vệ... dành nguồn lực đẩy mạnh kinh doanh online", ông Trường nói.

Ông Trường chia sẻ hiện có hơn 10 mặt bằng tại TP, song tới đây ông phải chuyển đổi những vị trí có chi phí cao sang mô hình tối ưu hơn, nhất là chia sẻ mặt bằng trong các siêu thị lớn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng giá bất động sản giảm song giá nhà cho thuê vẫn cao và kinh doanh khó khăn dẫn đến nhiều doanh nghiệp trả mặt bằng.

Theo ông Nghĩa, bản thân ông đi thuê mặt bằng, khi nghe hét giá xong cũng "choáng".

Như có mặt bằng ở khu Tên Lửa (quận Bình Tân) hét giá đến 400 triệu đồng/tháng vì nằm ở ngã tư, trong khi mặt bằng kế bên chỉ 40 triệu đồng.

"Có những cái giá không chấp nhận được, có mặt bằng hét giá cao đến nay 2-3 năm vẫn còn để trống", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, chuỗi siêu thị mỹ phẩm của ông dù mở đến hơn 20 mặt bằng nhưng giờ chỉ duy trì khoảng 10 mặt bằng, chuyển sang kinh doanh online.

"Đợi khi thị trường hết khó khăn mới tính tiếp", ông Nghĩa nói.

Một số chủ nhà chia sẻ với người thuê

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhà thiết kế Katy Nguyễn cho biết cửa hàng của bà tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) đã được chủ nhà giảm 15% giá thuê nên cũng giúp doanh nghiệp bớt đi một phần khó khăn khi sức mua giảm sút.

Tương tự, ông Nguyễn Phương Tuấn cho biết hiện đã có những chủ mặt bằng chấp nhận giảm giá thuê 20 - 30% từ 3 - 12 tháng. Theo ông Tuấn, các chủ nhà cũng hiểu được kinh doanh khó khăn, nếu để các doanh nghiệp phải trả mặt bằng, rất khó để cho thuê lại với mức giá cao như trước nên chủ nhà chủ động giảm, san sẻ với người thuê.

Giá mặt bằng nhiều nơi vẫn tăng

Trong khi đó, ông Nguyễn Phương Tuấn (phụ trách mặt bằng một chuỗi siêu thị) cho biết tận dụng giai đoạn trả mặt bằng lớn, doanh nghiệp này đã mở thêm được hơn 10 siêu thị từ đầu năm cho đến nay.

Tuy nhiên, sau dịch, các hệ thống đua nhau kiếm mặt bằng nên giá mặt bằng đã được đẩy lên cao. Có nơi giá cho thuê tới 200 - 300 triệu đồng/200m². "Số chuỗi khác muốn nhượng lại mặt bằng rất nhiều, song chúng tôi chỉ chọn những vị trí phù hợp, mức giá hợp lý", ông Tuấn nói.

Ông Đinh Minh Tuấn (giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam) cho biết thời COVID-19 các chủ nhà còn chia sẻ chi phí mặt bằng, giảm tiền thuê nhưng hiện nay ít có trường hợp này. Dữ liệu của doanh nghiệp này cho thấy lượng tin rao cho thuê tại TP.HCM tăng hơn 30%, song giá rao tăng khoảng 9% so với tháng 5-2022.