Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo lý giải trong tờ trình của bộ này, “quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả…” MỤC TIÊU LÀ KÉO GIẢM GIÁ BÁN?Nói về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo HoREA, pháp luật về nhà ở, về đất đai (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43) công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư. Cũng bình luận về đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam nhận định: có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp. Cũng như ông Khương, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cũng cho rằng, thời hạn sở hữu giảm sẽ đi cùng giá căn hộ giảm. Điều này cũng giảm áp lực giá nhà đang quá sức chịu đựng so với thu nhập đa số người dân hiện nay. Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư thì nên quy định dài hơn 50-70 năm. Khi đó, chi phí tài chính của dự án cũng như chi phí thuế sẽ giảm, đòi hỏi phải có cơ chế đồng bộ về thuế để áp dụng cho loại hình chung cư có thời hạn. Hiện có 03 loại hình đất đai: đất đai được sở hữu lâu dài, thuê đất trả tiền hằng năm và sở hữu 50 năm. Đối với những dự án nhà ở, căn hộ chung cư người dân luôn coi đây là tài sản lớn nên có tập quán để lại “của cải” này cho con cháu. Trên thế giới, để quản lý các dự án nhà ở an toàn, vấn đề sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được đưa ra và áp dụng ở một số nước. Nếu Việt Nam áp dụng quy định thời hạn sở hữu cho căn hộ chung cư thì phải cân đối lại nghĩa vụ tương ứng với thời hạn. Vì thời gian sử dụng, sở hữu giảm thì giá bán sẽ phải giảm tương ứng. “Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD) quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình trên 100 năm đối cấp công trình cấp 1, thì việc quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư 50-70 năm cũng chưa hợp lý”, ông Sơn nói. Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhìn nhận, các loại đất khác nhau sẽ phù hợp với các sản phẩm bất động sản khác nhau. Nếu đất dự án chung cư là lâu dài thì căn hộ sẽ là sở hữu lâu dài, nếu đất sở hữu là 50-70 năm thì căn hộ cũng có thời hạn sở hữu tương đương. Thực tế, tài sản trên đất có thời hạn sử dụng, khi tuổi thọ công trình quá cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, gây nguy hiểm thì phải đập đi xây lại. Vấn đề đối với căn hộ chung cư, được người dân coi như là một loại tài sản sở hữu vĩnh viễn, khi hết tuổi thọ công trình thì quyền sở hữu đất vẫn còn. Với đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nếu được thực thi, người dân cảm thấy khi hết thời gian sử dụng thì tài sản cũng về không (0), họ không còn gì cả, quan điểm này không quen đối với người dân Việt Nam. THỊ TRƯỜNG SẼ TRẢ LỜI“Từ khi Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, các dự án bất động sản đều được giao đất 50 năm, doanh nghiệp xây chung cư và cấp sổ hồng lâu dài. Như vậy, điều này sẽ xử lý thế nào khi thời hạn sử dụng đất hết hạn?”, ông Ngô Đức Sơn đặt vấn đề. Ông Sử Ngọc Khương cũng cho rằng việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. Theo ông Khuơng, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý. Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả. Còn theo ông Ngô Quang Phúc, đối với căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu nếu được đưa ra thị trường sẽ tạo ra sản phẩm đa dạng hơn, giá thành rẻ hơn một nửa so với mặt bằng giá bình quân hiện nay (chất lượng vẫn đảm bảo). Chẳng hạn, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM 50-60 triệu đồng/m2 đối với căn hộ sở hữu lâu dài, thì giá căn hộ sở hữu có thời hạn chỉ dưới 30 triệu đồng/m2… “Thực tế người dân có chấp nhận sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn với giá thành thấp hơn hay vẫn tìm đến sản phẩm sở hữu lâu dài, điều này còn chờ thị trường trả lời”, ông Phúc nói. TP - Đề xuất nhà chung cư có thời hạn sử dụng 50- 70 năm của Bộ Xây dựng đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Người dân lo lắng, hết thời hạn này họ sẽ bị “đuổi” ra ngoài, mất quyền sở hữu tài sản còn các chuyên gia cho rằng, đề xuất không phù hợp.
Người dân không mất trắng nhà ở Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở. Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài. Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tại nhiều nước trên thế giới cũng đã có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như: Trung Quốc (70 năm), Thái Lan (30 năm), Singapore (90 năm), Mỹ (99 năm)…
Ông Khởi cho rằng, về mặt tích cực, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Ngoài ra, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân. Nhưng về mặt tiêu cực, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở vì từ trước tới nay đã hình thành thói quen trong quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Về ý kiến xoay quanh việc sau thời hạn 50-70 năm, người mua nhà “trắng tay”, ông Khởi cho rằng, không có chuyện đó bởi thời hạn sở hữu đất đai vẫn còn với từng hộ dân và người dân vẫn được hưởng giá trị tiền sử dụng đất tại chung cư đó. Ông Khởi ví dụ, sau thời hạn 70 năm chung cư kiểm định không đạt chất lượng, chủ đầu tư phải đập đi xây lại. Lúc đó, người dân tại đây được ưu tiên mua lại chính căn hộ của mình với giá đã trừ tiền sử dụng đất. Nếu người dân không có nhu cầu mua lại có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc bán cho những người có nhu cầu khác. Ông Khởi cho biết thêm, đây mới là dự thảo và Bộ Xây dựng còn rất nhiều công đoạn như: Đưa đề xuất ra tham khảo ý kiến người dân, các hiệp hội và tổ chức các hội thảo tham luận về vấn đề này. Đề xuất này sẽ được trình Quốc hội lần 1 vào tháng 10/2022 và trình Quốc hội lần 2 thông qua vào tháng 5/2023. Đề xuất không phù hợp Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng. Theo ông Châu, xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây. Đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị “thất sủng”, thậm chí suy giảm.
Luật sư Bùi Minh Đăng (Văn phòng Luật sư Minh Đăng và Cộng sự) cho rằng, đề xuất chung cư sở hữu 50-70 năm nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi. Nếu được đa số người dân ủng hộ thì mới áp dụng vào thực tiễn. Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về đất đai, về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho hay: “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng”, ông Khương nhấn mạnh. Ông Khương cũng cho rằng, trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được nêu rõ. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn . Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó cũng cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua khu đất và xây dựng lại trên đất.
Giá bán nhà chung cư có niên hạn sẽ giảm Theo khảo sát của Tiền Phong, trên thị trường có 2 loại hình căn hộ là sở hữu lâu dài và có thời hạn 50-70 năm. Các căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá bán rẻ hơn khoảng 20-30% so với căn hộ sở hữu lâu dài vì chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm. Trong khi đó, đối với những dự án có thời hạn lâu dài, chủ đầu tư phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn. Một số ý kiến cho rằng, đề xuất này giúp những người thu nhập trung bình dễ mua căn hộ hơn.Quế sơn “Hiện các dự án chung cư cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ, vì vậy, sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi chủ đầu tư bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, cần điều chỉnh tiền sử dụng đất để giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp thực tế”, ông Khương nói.
 Nhà đầu tư Quảng Nam nộp cọc tiền tỷ để đấu giá đất rồi 'tháo chạy'
Phó Thủ tướng yêu cầu giải quyết nhiều vụ khiếu kiện, tranh chấp chung cư
Xử phạt chủ đầu tư quảng cáo dự án bất động sản sai sự thật |
